Недвижимость: жилье, коттеджи, загородная недвижимость, дача, квартиры, новости недвижимости, строительство коттеджей, строительство домов
Навигация

Как избежать долгостроя жилья?!

Строители не отрицают, что заморозили сооружение половины домов, кризис на «первичке» набирает обороты. Несомненно, будет расти число долгостроев и вечных недостроев. Портал «YoRead» при помощи экспертов выяснил, как можно вернуть вложенные капиталы. Ведь, как оказалось, заставить компании закончить строительство практически невозможно.





ИНВЕСТДОГОВОР: ТОЛЬКО «МИРОВАЯ».
В Закон «Об инвестиционной деятельности», после скандала с «Элита-Центр», была внесена поправка от 15.12.2005 г. запрещающая застройщикам привлекать деньги населения по инвестиционным договорам. Говоря простыми словами — подвергать рискам граждан, вкладывающим свои деньги в новостройки. Но домов, которые базировались на инвестдоговорах, но так и «не достроились», в Украине — десятки. Те, кто вложил деньги по этой схеме не знают, что им делать дальше. Теперь - то они понимают, что попали в долгострой или вечный недострой.



Ситуация практически безвыходная. Ведь если строительная компания до сих пор не соорудила здание, значит, либо неверно рассчитала смету и находится в упадке, либо растратила деньги. Если потребуете у нее вернуть вложенные кровные, то, в лучшем случае, получите номинал (проценты на них не начисляются), который никак не соответствует 2—3-кратному росту стоимости квартир за прошедшие годы. Как говорит директор консалтинговой компании Building Live&Development Виктор Распутный, за однокомнатную квартиру 3—4-летней «давности» можно вернуть $20—30 тыс., а за них сейчас ничего равноценного не купишь...



Самый лучший вариант решения этой проблемы предложил партнер консалтинговой компании «Диалог-классик» Артем Новиков: пойти с застройщиком на «мировую», предложив перевести оплату с недостроенного объекта на квартиры в готовом доме. Но даже Киевских компаний, имеющих незанятые квартиры в готовых домах — всего 6—7, и мало кто из них согласится на такой взаимозачет.



ОБЛИГАЦИИ: ПОПРОБУЙ, ПРОДАЙ!
Одним из двух допустимых законом способов привлечения средств граждан в жилстрой является продажа целевых беспроцентных облигаций. Обычно каждая из них соответствует 0,01 кв. м в строящемся жилье. Компания строит дом на полученные от людей деньги, обещая обменять свои ценные бумаги на зарезервированные ими квартиры. Законы Украины обязывают эмитентов рейтинговать свои облигации (информацию о рейтинге можно увидеть на сайтах ssmsc.gov.ua, cbonds.info). Но эти рейтинги, скорее всего, не помогут вам сориентироваться в обстановке кризиса – они не успевают за ситуацией. Смотрите в оба: если строительство сбавило обороты или остановилось, пора извлекать из неё свои деньги в обмен на купленные облигации. Но это не так-то просто сделать.



Виктор Распутный назвал этот способ покупки дома самым легким и самым опасным: инвесторы практически не защищены от злоупотреблений строительных фирм. Заставить застройщика выкупить облигации можно, но только если это прописано в договоре. Если стройка уже заморожена из-за финансовых трудностей, то не стоит терять времени. Для тех, кого не будет в первых рядах, деньги вряд ли найдутся. И даже если договор не запрещает перепродать облигации до окончания стройки третьим лицам (не часто встречающийся пункт), то вероятность найти такого покупателя-простачка очень мала - считает главный консультант консалтинговой компании RED Илья Родионов.



«Если в договоре нет соответствующего пункта, то даже через суд вернуть деньги из долгостроя в обмен на облигации - шансы почти нулевые», - считает адвокат юридической фирмы «Вимэкс-С» Владимир Яковенко. Можно попробовать предъявить иск к компании с требованием закончить строительство плюс возместить моральный ущерб, расходы на съёмную квартиру и т. д.



ФОНДЫ: СВОИ ДЛЯ СВОИХ.
Вторая законная и, по идее, безопасная форма привлечения денег граждан под новостройки - Фонды финансирования строительства (ФФС). Якобы независимые от застройщиков, фонды получают деньги от клиентов и контролируют, чтобы они использовались по назначению и экономно. Реально же, ФФС создаются самими солидными стройфирмами либо крупными банками как их филиалы на рынке строительства. Действительно независимых мало, и только они в экстренных случаях пойдут на замену нерадивой стройкомпании. И притом для достройки дома наверняка потребуются дополнительные вложения будущих жильцов.



Глава департамента аналитики консалтинговой компании «Канзас» Сергей Голуб считает, что любой ФФС чаще всего может вернуть людям деньги, если они усомнились в перспективах строительства и разорвали договор инвестирования. И это не может не радовать.



С БАНКАМИ ШУТКИ ПЛОХИ!
К примеру, вы взяли кредит на квартиру в строящемся доме, а его сооружение остановилось. Думать, что заём можно не выплачивать, по меньшей мере, наивно. Как объяснили начальник управления кредитных продуктов «Укргазбанка» Дмитрий Замотаев и сотрудник ипотечного управления «Укрсоцбанка» Денис Топчий, этот путь никуда не ведёт, в итоге вы потеряете больше. Каждый месяц с вас будут брать штраф от 1% и пеню от 0,1% на остаток просроченного долга. Не перестанете упорствовать — банк заставит стройкомпанию разорвать с вами договор, вернуть деньги (притом застройщик оштрафует вас на 1—5% от внесенной суммы), и из них взыщет ваш долг. А если строитель — банкрот, через суд банк заставит вас продать любую другую собственность и расплатиться с ним: можете потерять уже имеющееся жильё или годами выплачивать долг из зарплаты.



ПЕРЕУСТУПИТЬ ДОЛГОСТРОЙ МОЖНО, НО СЛОЖНО И ОПАСНО.
Предположим, вы заподозрили, что дом, в который вы вложили свои финансы, прекратят строить. Есть смысл переместить риск остаться без денег и без жилья на чужие плечи — переуступить права собственности на квартиру другому гражданину. Но продать «горящую избу» нелегко и более того опасно.



Итак, темпы строительства замедлились, стало меньше рабочей силы и техники, сроки окончания объекта явно срываются. Поговорите с прорабом стройки (ему нет резона защищать заказчика, он — наемный работник), с кем-то из бригадиров. Обычные работяги тоже охотно пожалуются, что зарплату задерживают, премий лишают, «лишних» увольняют.



Скорее всего, застройщик будет вас убеждать, что трудности временные и скоро всё наладится. Или же что бригады и технику ненадолго перебросили на другие дома, чтобы срочно их закончить. Поинтересуйтесь, куда именно перебросили и не поленитесь лично проехаться по этим стройплощадкам. Если увидите, что работа там не кипит – значит, пора бежать с тонущего корабля.



Безотлагательно давайте объявления через агентства недвижимости, газеты и интернет о продаже квартиры путем переуступки. Сорвать дополнительный навар не удастся, выставляйте цену такую же, как у застройщика, а то и ниже. Вас не должно смутить, если даже договор с ним предполагает, что за переуступку придется заплатить штраф в 2—5% от стоимости уже проинвестированных метров: лучше понести эти потери, чем лишиться всего.



Но этот вариант бегства из «горящей избы» может не сработать по разным причинам. Виктор Распутный отметил, что лишь в немногих договорах застройщики разрешают клиентам перепродажу жилья до того, как введут дом в эксплуатацию: в большинстве случаев избавиться от долгостроя не удастся. Илья Родионов говорит, что в случае с переуступкой покупателям нужно обращаться к специалистам, которые оценят риск недостроя, и если он значителен — отговорят от такой покупки. Продавец же может рассчитывать только на помощь риелторов, которые не очень-то дорожат своей репутацией и готовы помочь в продаже явной «тухлятины». Но продавец не застрахован от ответного удара и в случае успеха. Артем Новиков предупреждает, что покупатель может оспорить сделку купли-продажи в суде — например, если продавец его не предупредил о срывах сроков строительства.



МЫ ДЕНЬГИ ВЫРВАЛИ!
Евгения П. соблазнила новостройка в Борисполе — на 30% дешевле, чем в столице. Но в июне он заметил, что строительство объекта остановилось. Через месяц понял, что «запахло жареным», и выставил квартиру на продажу по переуступке — на 4% дешевле, чем заплатил (благо, договор разрешал перепродавать квартиру до введения дома в эксплуатацию). В сентябре нашёлся покупатель. «Может, достроят дом, и я буду жалеть о продаже. Но, скорее, не достроят: мой покупатель будет локти кусать», — говорит хитрец.



Галину К. смутило, что строительство дома в Буче приостановилось. Пообещали, что в сентябре стройка продолжится, но она стоит до сих пор, поэтому Галина решила забрать вложенные деньги. Она их инвестировала через Фонд финансирования строительства. В согласии с договором деньги должны были вернуть в течение 25 дней. В итоге она их получила даже раньше, через 3 недели после обращения. Вероятно, известная стройкомпания решила пока не оглашать свои проблемы и пошла на «мировую», либо Галина оказалась в счастливых первых рядах, и на ее долю еще хватило денег.


(Источник: House.YoRead.ru)

Для печати


Поиск по Сайту