Недвижимость: жилье, коттеджи, загородная недвижимость, дача, квартиры, новости недвижимости, строительство коттеджей, строительство домов
Навигация

Банки отбирают у должников квартиры, и продают!

Ожидаются массовые невыплаты по ипотеке. Для того чтобы быстрее возвратить деньги, банки продадут жилье быстро и недорого. Хорошо, что не приняли «антикризисный» законопроект правительства, разрешающий банкам без суда забирать квартиры у небогатых должников по ипотечным кредитам. Такой механизм, сработавший в США, стал причиной обвала рынка жилья: банки забирали у людей квартиры, ставили его на продажу по низким ценам, а заемщиков выставляли на улицу, пишет "Сегодня".





Этот ипотечный кризис спровоцировал всемирный финансовый. Но у нас условия остались сложнее для банков и проще для заемщиков. Почему? Определиться нам помогли замдиректора департамента урегулирования долговых конфликтов «Укргазбанка» Татьяна Дзус и заместитель начальника юридического управления банка «Хрещатик» Николай Верстюк.



Входят в положение. Банк и сегодня в счет погашения долга, который отказывается выплачивать клиент, может самостоятельно реализовать предмет ипотеки — квартиру (согласно ст. 36 и 38 Закона «Об ипотеке»), но имеет право это сделать без суда, только если такой пункт предусмотрен в кредитном договоре.



Но это самый сложный и самый конфликтный способ решения проблемы для банка. Он с большей вероятностью воспримет мотивы заёмщика (например, если он потерял работу, ему понизили зарплату, или сам заёмщик умер, а наследникам нелегко выплачивать его долг по такому графику) и скорее пойдёт на отсрочку или реструктуризацию займа, чем на изъятие жилья. Ведь банку нужна не квартира должника, а финансы, которые тот взял на ее приобретение.



Поэтому лучший выход для него — чтобы заемщик согласился понемногу гасить долг и при этом сохранил право собственности на квартиру. Либо, по договорённости с банком, добровольно ее продал, для того чтобы вернуть кредит, а излишек денег оставил себе. Время продажи назначается по согласованию сторон, но не превышает 6 месяцев.



Суд и оценка.
Банк может пустить квартиру с молотка, в случае если клиент отказывается добровольно её продать, либо передать в его собственность. Но только по решению суда или на основании исполнительной надписи нотариуса. Даже договор с банком об «автоматическом» изъятии предмета залога в случае невыплаты по кредиту разрешает гражданину обжаловать действия банка через суд — такое право ему дает Гражданско-процессуальный кодекс.



Но если только необеспеченный плательщик суд проиграет, банк отберёт квартиру и, без сомнения, постарается тут - же превратить ее в деньги. При этом реальную рыночную стоимость изъятого жилья придётся уточнять, ведь цены сейчас понизились. Цену определит лицензированная фирма-оценщик, аккредитованная в Государственной исполнительной службе. А реализацией квартиры займется сам банк, Государственная исполнительная служба либо коллекторская фирма, занимающаяся выбиванием долгов.



При этом «арестованное» жильё, во избежание нечестной игры (искусственного занижения цены) может продаваться только на публичных торгах — через аукцион. О его проведении должно быть заранее сообщено в печати.



Квартира может быть реализована за половину цены.
Здесь начинается самое любопытное: квартира может уйти всего за полцены и, естественно, заемщик в лучшем случае вернет авансовый взнос и погасит долг по кредиту, т.е. останется и без дома, и без внесённых по кредиту денег.



Схема аукциона такая: квартира может быть выставлена на аукцион по начальной цене не ниже 90% от указанной в акте оценки. Если покупателя не нашлось, через 30 дней можно провести повторные торги, на которых стоимость может быть снижена на 25%. А если и на этот раз жильё не приобрели, банк или уполномоченная им компания могут выкупить ее за 65% от начальной аукционной цены — т.е. за 58,5% от оценочной стоимости. При этом банкиры допускают, что потом реализовывать её придётся еще дешевле, лишь бы скорее вернуть сумму долга.



По мнению директора департамента продаж коллекторской компании Credit Collection Group Александра Бровко, выставлять изъятые квартиры банкам нередко придётся и за 50% от действительной стоимости, учитывая огромное падение спроса. Уже сейчас они повысили продажи через коллекторов в 1,5 раза, а до конца года продажа квартир-«арестанток» может вырасти в 3—4 раза.



Они могут стать подрывниками цен.
Риелторы по-разному оценивают степень воздействия на рынок «вторички» появление квартир-«арестантов», продаваемых с молотка. Но интересно, что никто не отрицает, что их низкая цена действительно отразится на стоимости остального жилья.
«Если процесс принудительной продажи жилья наберет массовый характер, что вполне возможно, то из-за этого цены на рынке опустятся до конца года на 30%» - считает директор АН «Аякс» Борис Егизарян.



Продажа значительного числа таких квартир может стать детонатором общего снижения стоимости: она способна вызвать панику среди реализаторов и ускорит массовое удешевление жилья. Прежде всего, такой обвал коснется 1—2-х комнатных квартир, которые чаще всего являются предметом ипотеки: как следствие, появится засилье их предложения на рынке и беспорядочное удешевление.



Допускает понижение цен к концу года на 30% от нынешней стоимости «единичек» и «двушек» и директор Киевского союза специалистов «Недвижимость столицы» Ирина Никитина. Но не столько потому, что вероятна перспектива появления значительного числа квартир, реализуемых из-за неуплаты должниками взятых кредитов. По мнению эксперта, рынок обвалит не так сегмент "невозвратного" жилья, как общее резкое падение спроса, вызванное нереальностью взять кредиты и/или их дороговизной.



В ближайшей перспективе, по мнению директора АН «Конкорд» Леонида Косачева, на рынке, бесспорно, появится больше жилья, продаваемого банками из-за невыплаченных ипотечных долгов. Но даже если будет возможно купить квартиры-«арестанты» на 50% дешевле, это не сильно повлияет на рынок в общем: остальные квартиры будут дешеветь плавно, на 10—20% до конца года.



Счастье на чужом горе.
Если для должника потерять квартиру — горе, то возможному покупателю будет за счастье приобрести ее, ниже реальной стоимости. Но мы поинтересовались у юристов, могут ли, во-первых, должники отстаивать «заемное» жилье или хотя бы добиться, чтобы оно было реализовано по достойной цене, чтобы и кредит вернуть, и разницу получить. А, во-вторых, не рискованно ли покупателям приобретать такой «конфискат».



По словам адвоката юридической фирмы «Вимэк-С» Владимира Яковенко, можно попытаться через суд оспорить претензии банка на жильё, если возникли не зависящие от должника условия: потеря рабочего места, снижение зарплаты, наступление инвалидности. Если же эти аргументы не убедят суд и дело дойдет до продажи квартиры, нужно настаивать, чтобы это происходило через публичные торги, даже если по договору банк имеет право реализовать залог без аукциона. Это не позволит банку умышленно занизить стоимость жилья, продав его «нужным людям». По крайней мере, вырученных денег должно хватить на выплату долга, а то и на первый взнос для другой квартиры.



Вообще, в любом случае нужно оспаривать право банка продать предмет залога — на судебные разбирательства могут уйти месяцы и даже годы, а там, возможно, финансовое состояние должника изменится в лучшую сторону и он сможет возобновить погашение кредита. Для покупателей же, по мнению юриста, приобретение такой квартиры вполне безопасно: она проходит многоуровневые проверки на «чистоту» при покупке заемщиком, оформлении кредита и, наконец, в ходе принудительной продажи.


(Источник: House.YoRead.ru)

Для печати


Поиск по Сайту